Quelles sont les caractéristiques d’un appartement classé « passoire thermique » ? A quoi s’attendre en termes de coûts pour rénover une passoire thermique ? Et d’aides ?

Les appartement constituent 70% du parc locatif français ; hors les appartements sont les plus touchés par les interdictions locatives à cause de leur statut de passoires thermiques.

Existe-t-il un portrait-robot de ces passoires thermiques ?

Près de la moitié des appartements classés comme passoires thermiques (soit classés F et G) se situent au dernier étage (49%). Ils sont également majoritairement chauffés à l’électricité (61%). Fascinant constat : 42% de ces logements sont dans des bâtiments construits avant 1948.

Par ailleurs, les appartements énergivores sont généralement les plus petits. Ainsi, 44% affichent une surface inférieure à 40 m², alors que ce type de biens ne représentent que 21% du parc immobilier.

Comment améliorer l’efficacité énergétique de ces logements ? Par quels travaux commencer pour sortir du statut de passoire énergétique ?

Qui dit appartement dit copropriété… S’il vaut prioritairement mieux envisager des travaux au niveau de la copropriété pour des raisons d’efficacité, ce n’est malheureusement pas toujours possible.

Néanmoins, 90% des appartements en F et G peuvent sortir du statut de passoire sans aide de la copropriété même s’il est préférable pour maximiser les bénéfices d’envisager des travaux collectifs.

Pour les 10% restants, tous sont au chauffage électrique et en dessous de 20 m².

En effet, pour les appartements les  plus anciens (construits avant 1948), l’isolation thermique par l’extérieur peut être compliquée à mettre en place. Pour améliorer l’efficacité énergétique du logement, il faut alors se tourner vers d’autres interventions telles que l’isolation, la ventilation, et si c’est possible à l’échelle de l’appartement, le chauffage.

Néanmoins, avant de se lancer dans d’importants travaux, réaliser un audit énergétique approfondi est essentiel. Celui-ci permettra d’établir des recommandations sur mesure pour des travaux, adaptées à la typologie de l’appartement.

Pour sortir du statut de passoire, il faudra répondre à de questions telles que quel type de ventilation installer ? Quelle épaisseur d’isolation mettre ? Quels murs isoler ?

L’objectif des travaux est d’obtenir le meilleur ratio investissement / performance énergétique.

En moyenne, le coût moyen de la rénovation énergétique d’un appartement se situe à 742 euros par m².  Pourtant, les grandes surfaces bénéficient de coûts au mètre carré moins élevés.

Par exemple, le budget moyen pour un studio de moins de 20 m² est de 955 euros par m², comparé à 512 euros pour une surface supérieure à 40 m².

Comment est-il possible d’amortir le coût des travaux ?

D’abord, il est important de noter qu’un logement affichant un classement DPE favorable se vendra toujours plus cher qu’une passoire thermique. Effectuer des travaux de rénovation énergétique c’est l’assurance de maintenir ou d’augmenter la valeur de son bien. Ainsi, les données notariales attestent d’une corrélation positive entre l’amélioration de la note DPE et la valeur du bien sur le marché immobilier.

Enfin, les propriétaires ne sont pas seuls face à ces dépenses.

Les aides gouvernementales, en particulier MaPrimeRénov’, sont des alliées précieuses.

Depuis janvier 2024, ce dispositif offre des avantages significatifs, notamment pour ceux qui choisissent le parcours de rénovation globale. En suivant ce chemin, associé à un audit énergétique et un suivi par un organisme certifié, les travaux peuvent bénéficier d’une prise en charge allant jusqu’à 90% pour les revenus modestes, avec un plafond de 70 000 euros pour des rénovations performantes.

Un appartement est ainsi éligible au parcours accompagné s’il respecte certains critères :

• saut d’au moins deux classes de DPE
• traitement d’au moins 2 postes d’isolation, en respectant un seuil R de résistance thermique (ce qui impacte l’épaisseur de l’isolant à poser).

Avec les critères d’éligibilité actuels (particulièrement la nécessité d’installer une résistance de 3.7 sur les murs), il est difficile pour un appartement situé en étage intermédiaire de bénéficier des aides à la rénovation d’ampleur – sauf à accepter de perdre beaucoup en surface habitable (jusqu’à 8% en moyenne).

Pour y accéder, il faudrait que ces critères évoluent ou que l’accompagnateur puisse déterminer les meilleurs critères d’isolation.

Cependant, comme les appartements F ou G situés au RDC ou au dernier étage représentent ensemble 70% des passoires thermiques, le dispositif s’attaque bien au gros du problème.

Pour le reste, la meilleure solution à l’heure actuelle est de prévoir des travaux au niveau de la copropriété, et de pouvoir isoler par l’extérieur, pour ne pas perdre de surface habitable.

En conclusion, bien que le dispositif MaPrimeRenov’ ait quelques critères d’éligibilité qui restreigne son usage, son impact sur la réduction de la précarité énergétique est indéniable.

Ainsi, le programme MaPrimeRénov’ demeure une opportunité majeure pour concrétiser des rénovations énergétiques ambitieuses… et subventionnées !

C’est le moment idéal pour agir et profiter de cette opportunité offerte par l’Etat !

(Source Ithaque)